Por que fazer uma due diligence antes de comprar um imóvel?

Ao mesmo tempo em que a construção civil sofreu dificuldades com o aumento dos preços dos insumos durante a pandemia, o que diminuiu a velocidade de lançamentos de novos empreendimentos no mercado, é notório que o setor ficou aquecido com a venda de imóveis prontos e seminovos.

Com o crescimento do modelo de trabalho home office, a necessidade de que crianças e adolescentes pudessem assistir aulas e fazer atividades em casa, a busca por imóveis maiores e com mais conforto para as famílias aliada à baixa nos juros dos financiamentos bancários fez com que muitos brasileiros saíssem do aluguel e adquirissem seu imóvel próprio.

O que muitos não sabem, no entanto, é que a aquisição de imóvel é um processo bastante burocrático, que envolve trâmites em cartórios distintos e que deve observar não só a avaliação financeira dos adquirentes e a do próprio imóvel.

Em que pese a Lei 13.097/2015 preveja, em regra, que o terceiro de boa-fé que adquirir direito real não poderá ter este direito prejudicado por causas que não constarem da matrícula no momento da aquisição, existe uma ferramenta que pode ser utilizada para conferir segurança jurídica à transação, tendo em vista que a análise superficial da matrícula nem sempre reflete a realidade da situação.

A due diligence ou  “diligência prévia”, nada mais é do que uma espécie de “auditoria” que pode ser realizada pelo advogado especializado em direito imobiliário, através da qual é promovida uma verificação aprofundada das informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, se houver.

Os riscos jurídicos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e para uma negociação com maior segurança se faz necessária uma busca detalhada, que ultrapassa aquela que costumeiramente é realizada nas negociações sem a participação de um advogado especializado no assunto.

Este tipo de análise, por ser feita por um profissional especializado, vai muito além daquelas que são objeto das rotinas das negociações de imóveis. Na due diligence, além dos documentos de praxe necessários para o registro do imóvel, também serão analisados outros documentos e informações, que podem revelar a real situação das partes (judicial, tributária, fiscal, trabalhista, cível, ambiental, de idoneidade para participação em procedimentos licitatórios, etc) e assim reforçar a viabilidade (ou não) do negócio que se pretende firmar.

Tão importante quanto negociar, é adotar os cuidados necessários para que o negócio seja válido e reduzir os riscos decorrentes de fatores externos, evitando-se surpresas indesejáveis.